silencio mediático obligado sobre Segovia 21
SEGOVIA 21: EXPEDIENTE DE ENAJENACIÓN: TASACIONES SUCESIVAS DE LA FINCA QUITAPESARES:
PRIMERA FASE DE LA ENAJENACIÓN: 25 HAS.
La enajenación se produce el 25 de julio de 2002.
Tasación de TINSA. -
TINSA, Tasaciones Inmobiliarias, S.A. es una sociedad creada por la Confederación de Cajas de Ahorros y otras 36 Cajas de Ahorro.
D. Adolfo Moreno Yuste, Arquitecto.
Se firma el 17/10/2001 por importe de 6.339.228,54 € (1.054.758.880 ptas), a razón de 4.216 ptas/m2.
Poco después se firmará el 4 de diciembre de 2001 un convenio entre Diputación y Cámara de Comercio sobre proyecto único con área residencial para autofinanciar el proyecto.
La normativa vigente eran las NNSS de Palazuelos de Eresma de 1980. “Urbanizable programado”
Citas directas:
“El valor de tasación queda condicionado a la reclasificación del terreno valorado como Suelo Urbanizable Programado Tipo 1”
“El tasador no ha dispuesto de Documento acreditativo del Aprovechamiento Susceptible de Apropiación emitido por el Ayuntamiento. Los parámetros urbanísticos se han obtenido mediante consulta de los documentos del planeamiento y/o consulta verbal a los servicios del Ayuntamiento, pero recomendamos que se solicite un certificado al Ayuntamiento.”
“No se ha cumplido completamente la Normativa del Mercado Hiptecario porque no ha sido posible visitar interiormente el inmueble”.
Métodos utilizados: Residual dinámico y del valor residual.
Superficie de 250.180 m2 (25 Has)
“Las comunicaciones interurbanas pueden considerarse malas”
Condiciones urbanísticas consideradas:
Hipótesis del producto inmobiliario a desarrollar sobre el terreno valorado para el cálculo del V.Residual:
Parcela mínima de 350 m2.
75.054 m2 de ocupación en planta. Tras cesiones 10 % quedan 67.549 m2.
Superficie parcelable tras cesiones: 217.657 m2
Parcelas posibles: 217.657/500 m2= 435 parcelas.
“67.549 m2 edificables/435 parcelas = 155 m2 construidos en planta + aprovechamiento bajo cubierta (teniendo en cuenta la edificabilidad) serían 192 m2.
Se plantea la hipótesis de 435 viviendas de 192 m2 sobre rasante como mayor y mejor uso.”
Superficie edificable máxima: 435 x 192 m2 = 83.520 m2.
Viviendas adosadas 23.328 m2
Viviendas unifamiliares: 51,840 m2
Valoración efectuada por VALTECNIC, Sociedad de Tasación.-
Valor de tasación: 6.231.388,67 €
Visita 30 mayo 2002
Fecha de emisión : 2 de julio de 2002.-
Método: Residual dinámico.
Situación urbanística:
Clasificación urbanística: Suelo urbanizable Tipo I; Dotaciones provinciales. Conforme NNSS de 1980.
Adjunta informe Arquitecto municipal de fecha 21 de junio de 2002, que transcribe: “en la actualidad se está realizando un estudio, que permita establecer las previsiones de diversas dotaciones urbanísticas en la zona”
Uso: Hospitalario y Deportivo o recreativo social.
Calificación urbanística y edificabilidad:
En NNSS 1980: “Uso hospitalario, servicios de dicha Entidad (Diputación Provincial) y Zona de Experimentación ganadera”.
“Al objeto de la valoración y teniendo en cuenta el objeto de promoción provincial que la Diputación debe llevar a cabo con sus bienes, dado se ha optado como un uso más probable, el de Residencia unifamiliar en fila, y teniendo en cuenta un Objeto Social acorde con el uso de tipo dotacional, se propone la realización de viviendas de VPO, con las siguientes condiciones de volumen:”
Carácter del Suelo: urbanizable tipo 1
Condiciones de volumen
Ocupación máxima: 30% en unifamiliares en fila
Parcela mínima: 350 m2 en unifamiliares en fila
Altura máxima: mínimo 1 planta y/o 4 m. máximo
Edificabilidad máxima: 1,00 m2
Densidad máxima: 50 viviendas/ha.
Con estos parámetros se podrán ejecutar un total de 584 viviendas de P.O., con una superficie útil de 90 m2, correspondientes a 108 m2 construidos, distribuidos en una sola planta. (por tanto el margen de beneficios esperado es menor)
El módulo aplicar es de 873,27 €/m2. En folio 473 dice 727,73 €/m2 para esta zona.
Una vez calculado el valor del suelo se le aplicará el coeficiente del 0,8 (en negrita en el original)
Hipótesis de trabajo:
Superficie parcelable: 212.653 m2 (deducidas cesiones a viales)
VPO 3 metros altura a 1m3/m2/3 m planta= 0,33 m2/m2
Aprovechamiento medio. 212.653 m2 x 0,33 m2/m2 = 70.175,49 m2
Cesión 10 % queda = 63.157,94 m2/ 108 m2= 584 elementos
Superficie construida total a edificar: 584 x 108 m2 = 63.072 m2.
Valor del terreno:
“Por tanto el valor del terreno asciende a 7.789.235,84 €”
Al tratarse de VPO aplica coeficiente de homogeneización del 0,8 en función del uso permitido por el planeamiento vigente.
Valor del suelo: valor del suelo Uso más frecuente x Coeficiente (0,8) = 6.231.388,67 €.
Realidad del Plan Parcial aprobado para esta zona.-
Calificación urbanística: 1.2.3. (pág 14 bop 23-9-05): Empresarial tecnológico.
Edificabilidad de 125.459,05 m2 en 39 parcelas.
Coeficiente ponderación 1,00;
viviendas Cp=0,60. 408 viviendas
1.2.4. comercial y de ocio: edificabilidad: 37.675 m2.
1.2.5. Sistema hotelero: edificabilidad: 13.649,04 m2
Total edificabilidad: 176.783,09 m2 (menos 10%) - 17.678,30 =159.104,79 m2.
Comparación de datos tenidos en cuenta: Tinsa, Valtecnic y plan parcial aprobado:
1.-Edificabilidad asignada en cada hipótesis:
TINSA VALTECNIC PLAN PARCIAL
83.520 m2 (viv ados unif) 63.072 m2 (v.p.o.unif fila) 159.104,79 m2 (empr,com h)
2.- Valoración realizada:
6.339.228,54 € 6.231.388,67 € vpo (PAGADO)
7.789.235 € no vpo
3.- Precio del m2 construido:
98,80 €/m2 vpo
75,90 €/m2c 123,50 €/m2 no vpo 19.649.441 €
Diferencia entre valor 19.649.441 y 6.231.388,67 €= 13.418.053 € (quebranto económico mínimo en esta 1ª operación)
En valores de la propia fecha de tasación.
SEGUNDA FASE DE LA ENAJENACIÓN: 18 HAS.
TINSA
18 has.
4/4/2003.
Docs 317 a 352 tomo II.
Valor final 8.485.200€.
Método de valor residual, visita al interior del inmueble. Suelo urbanizable programado.
Tampoco se ha dispuesto de documento acreditativo del Aprovechamiento susceptible de Apropiación. Recomienda que se solicite un certificado al Ayuntamiento.. Parámetros urbanísticos obtenidos mediante consulta de los documentos del planeamiento y/o consulta verbal a los servicios del Ayuntamiento.
“En la actualidad el terreno se encuentra clasificado como de Dotación Provincial. Los datos urbanísticos referenciados en la valoración corresponden a la hipótesis de reclasificación a Suelo urbanizable programado Tipo I”
“Esta valoración no ha sido realizada de acuerdo con la Normativa del Mercado Hipotecario”
Hipótesis del producto inmobiliario:
180.000 m2 terreno apto para urbanizar, urbanizable Tipo I.viviendas unifamiliares, parcela mínima 350 m2. Cesión viales, etc 45.000 m2..
135.000 m2 para uso residencial, dotacional ELUP. Cesión dotacional y elup 15.882 m2.
Superficie residencial 119.118 m2.
Superficie máxima edificable: 119.118/3,00= 39.706 m2 sobre rasante y 20.400 m2 para garajes de 60 m2.
Parcelas de 350,35 m2. Total 340 viviendas, menos el 10 por 100 uso lucrativo para el Ayuntamiento. Cuatro fases.
1ª fase viviendas adosadas 14.142 m2, 80 viviendas
2ª, 3 y 4ª viviendas unifamiliares: 39.951,48 m2. : 226 viviendas
Total: 54.093 m2 y 306 viviendas con garaje (2/3 se asgnan a vivienda y el resto a garaje)
Valor unitario del terreno: 47,14 €/m2
VALTECNIC:
18 HAS
13 FEBRERO 2004
Valor 7.072.998 €
El documento es similar al de la primera enajenación en cuanto a documentación y observaciones.
Hipótesis de trabajo :
420 V.P.O. de 108 m2 construidos en una planta,con módulo de 890,75 €/m2.
Uso dotacional, apto para VPO.
Se aplica el coeficiente del 0,8 sobre la tasación final.
180.000 m2, vivienda unifamiliar en fila-adosada de 108 m2 en parcelas de 350 m2.
Superficie sonstruida total a edificar, deducidas las cesiones del 10%= 45.360 M2.
Valor del terreno: 8.841.248,17 €
Reducción por V.P.O. coeficiente 0,8, valor final= 7.072.988,54 €
REALIDAD DEL PLAN PARCIAL APROBADO para esta zona:
Vivienda unifamiliar aislada: 80 viviendas = 66.447,02 m2 de superficie y edificabilidad de 23.256,46 m2
Residencial jardín, vivienda plurifamiliar en bloque: 40.219,97 m2 superficie y edificabilidad de 36.000 m2. y cabida máxima de 328 viviendas..
Total edificabilidad descontada la cesión 10% = 53.330,82€
Comparación de datos tenidos en cuenta: Tinsa, Valtecnic y plan parcial aprobado:
1.-Edificabilidad asignada en cada hipótesis:
TINSA VALTECNIC PLAN PARCIAL
54.093 m2 (viv ados unif) 45.360 m2 (v.p.o.unif fila) 53.330,82 m2 (empr,com h)
2.- Valoración realizada:
8.485.200 € (pagado) 7.072.988,54 € (vpo)
8.841.248,17 € (no vpo
3.- Precio del m2 construido:
155,93 €/m2 vpo
156,86 €/m2c 194,91 €/m2 no vpo 10.394.710 €
Diferencia entre valor 10.394.710 y 8.485.200 €= 1.909.510 € (quebranto económico mínimo en esta 2ª operación)
TERCERA FASE DE LA ENAJENACIÓN.-
Para campo de Golf con 2.000 m2 de edificabilidad.
TINSA
60 has aprox
Fecha de 13 mayo 2005
Sin cédula urbanística, utiliza la modificación NNSS y plan parcial quitapesares aprobado.
Método del valor residual y compara con fincas rústicas.
Valor asignado: 2.129.106 €.
VALTECNIC
Fecha 5 octubre 2005, con plan parcial publicado.
“No se ha dispuesto del Proyecto del Campo de Golf de 18 hoyos
El aporte de agua es insuficiente y la depuración es bastante incompleta.
Considera la fina en Nivel II de la Orden de valoración de 2003 (consideramos existe error, corresponde nivel I, pues sí está dentro del Plan parcial).
Valoración 1.800.739 €
Realidad del Plan Parcial.-
Al tratarse de una única operación urbanística en la que existen usos complementarios, el campo de golf produce un efecto multiplicador sobre el valor de lo edificado en su zona de influencia inmediata.
En efecto, es comúnmente asignado un incremento de valor de hasta un 20 por ciento a la actuación.
El País, viernes 27 de abril de 2007, “propiedades”, especial playas, página 4.:
“La diferencia de precios entre una vivienda con golf y otra si él puede llegar al 20 %, según Eduardo Serra, de Cohispania”
D. Eduardo Serra Gesta, es Director de la Compañía Hispania de Tasaciones y Valoraciones, S.A., tfno 901-307-00-35. (Obtenido de su página web.)
Si asignamos de forma prudente un incremento del 15 % sobre el valor demostrado más arriba a la edificabilidad total, tendremos:
19.649.441 € + 10.394.710 € = 30.044.415 € x 15% = 4.506.622 € por incremento de valor inducido
2.000 m2 x 194,91 €/m2 = 389.820 € de valor de la edificabilidad.
CONCLUSIONES
Primera.- el valor mínimo de la finca completa por aplicación del precio del m2 construible asignado por Valtecnic en sus propias valoraciones, más el 15 % de repercusión del campo de golf sería el siguiente:
19.649.441 € + 10.394.710 € + 4.506.622 € + 389.820 € = 34.940.857 €
Precio obtenido de las tres ventas: 16.845.700 €
Diferencia o quebranto económico mínimo del conjunto: 18.095.157 €
DIECIOCHO MILLONES NOVENTA Y CINCO MIL CIENTO CINCUENTA Y SIETE EUROS.
Segunda: TINSA estaba incapacitada para realizar la valoración, pues se producia confusión de intereses, dado que:
- El Secretario General de Caja Segovia lo es también de TINSA y de Segovia 21, S.A.
- El Presidente de la Diputación lo es de Caja Segovia y de Segovia, 21 (o Consejero Delegado, después). Caja Segovia participa en Tinsa.
Tercera: Quien pudo hacerlo no facilitó la información adecuada a Valtecnic, S.A. para llevar a cabo una tasación fiable. La Tasación se hizo por un tercio de la edificabilidad; de ahí que el valor de tasación sea de un tercio en la 1ª y 2ª enajenación. Además el cálculo se hizo como si el destino fueran viviendas de protección oficial, en lugar de una urbanización de lujo (que incluye un hotel de cinco estrellas).
Cuarta: Será preciso llevar a cabo las comprobaciones adecuadas y la determinación de las personas responsables del encargo, información y aprobación de las tasaciones.
