silencio mediático obligado sobre Segovia 21
SEGOVIA 21: EXPEDIENTE DE ENAJENACIÓN: TASACIONES SUCESIVAS DE LA FINCA QUITAPESARES:
PRIMERA FASE DE LA ENAJENACIÓN: 25 HAS.
La enajenación se produce el 25 de julio de 2002.
Tasación de TINSA. -
TINSA, Tasaciones Inmobiliarias, S.A. es una sociedad creada por la Confederación de Cajas de Ahorros y otras 36 Cajas de Ahorro.
D. Adolfo Moreno Yuste, Arquitecto.
Se firma el 17/10/2001 por importe de 6.339.228,54 € (1.054.758.880 ptas), a razón de 4.216 ptas/m2.
Poco después se firmará el 4 de diciembre de 2001 un convenio entre Diputación y Cámara de Comercio sobre proyecto único con área residencial para autofinanciar el proyecto.
La normativa vigente eran las NNSS de Palazuelos de Eresma de 1980. “Urbanizable programado”
Citas directas:
“El valor de tasación queda condicionado a la reclasificación del terreno valorado como Suelo Urbanizable Programado Tipo 1”
“El tasador no ha dispuesto de Documento acreditativo del Aprovechamiento Susceptible de Apropiación emitido por el Ayuntamiento. Los parámetros urbanísticos se han obtenido mediante consulta de los documentos del planeamiento y/o consulta verbal a los servicios del Ayuntamiento, pero recomendamos que se solicite un certificado al Ayuntamiento.”
“No se ha cumplido completamente la Normativa del Mercado Hiptecario porque no ha sido posible visitar interiormente el inmueble”.
Métodos utilizados: Residual dinámico y del valor residual.
Superficie de 250.180 m2 (25 Has)
“Las comunicaciones interurbanas pueden considerarse malas”
Condiciones urbanísticas consideradas:
Hipótesis del producto inmobiliario a desarrollar sobre el terreno valorado para el cálculo del V.Residual:
Parcela mínima de 350 m2.
75.054 m2 de ocupación en planta. Tras cesiones 10 % quedan 67.549 m2.
Superficie parcelable tras cesiones: 217.657 m2
Parcelas posibles: 217.657/500 m2= 435 parcelas.
“67.549 m2 edificables/435 parcelas = 155 m2 construidos en planta + aprovechamiento bajo cubierta (teniendo en cuenta la edificabilidad) serían 192 m2.
Se plantea la hipótesis de 435 viviendas de 192 m2 sobre rasante como mayor y mejor uso.”
Superficie edificable máxima: 435 x 192 m2 = 83.520 m2.
Viviendas adosadas 23.328 m2
Viviendas unifamiliares: 51,840 m2
Valoración efectuada por VALTECNIC, Sociedad de Tasación.-
Valor de tasación: 6.231.388,67 €
Visita 30 mayo 2002
Fecha de emisión : 2 de julio de 2002.-
Método: Residual dinámico.
Situación urbanística:
Clasificación urbanística: Suelo urbanizable Tipo I; Dotaciones provinciales. Conforme NNSS de 1980.
Adjunta informe Arquitecto municipal de fecha 21 de junio de 2002, que transcribe: “en la actualidad se está realizando un estudio, que permita establecer las previsiones de diversas dotaciones urbanísticas en la zona”
Uso: Hospitalario y Deportivo o recreativo social.
Calificación urbanística y edificabilidad:
En NNSS 1980: “Uso hospitalario, servicios de dicha Entidad (Diputación Provincial) y Zona de Experimentación ganadera”.
“Al objeto de la valoración y teniendo en cuenta el objeto de promoción provincial que la Diputación debe llevar a cabo con sus bienes, dado se ha optado como un uso más probable, el de Residencia unifamiliar en fila, y teniendo en cuenta un Objeto Social acorde con el uso de tipo dotacional, se propone la realización de viviendas de VPO, con las siguientes condiciones de volumen:”
Carácter del Suelo: urbanizable tipo 1
Condiciones de volumen
Ocupación máxima: 30% en unifamiliares en fila
Parcela mínima: 350 m2 en unifamiliares en fila
Altura máxima: mínimo 1 planta y/o 4 m. máximo
Edificabilidad máxima: 1,00 m2
Densidad máxima: 50 viviendas/ha.
Con estos parámetros se podrán ejecutar un total de 584 viviendas de P.O., con una superficie útil de 90 m2, correspondientes a 108 m2 construidos, distribuidos en una sola planta. (por tanto el margen de beneficios esperado es menor)
El módulo aplicar es de 873,27 €/m2. En folio 473 dice 727,73 €/m2 para esta zona.
Una vez calculado el valor del suelo se le aplicará el coeficiente del 0,8 (en negrita en el original)
Hipótesis de trabajo:
Superficie parcelable: 212.653 m2 (deducidas cesiones a viales)
VPO 3 metros altura a 1m3/m2/3 m planta= 0,33 m2/m2
Aprovechamiento medio. 212.653 m2 x 0,33 m2/m2 = 70.175,49 m2
Cesión 10 % queda = 63.157,94 m2/ 108 m2= 584 elementos
Superficie construida total a edificar: 584 x 108 m2 = 63.072 m2.
Valor del terreno:
“Por tanto el valor del terreno asciende a 7.789.235,84 €”
Al tratarse de VPO aplica coeficiente de homogeneización del 0,8 en función del uso permitido por el planeamiento vigente.
Valor del suelo: valor del suelo Uso más frecuente x Coeficiente (0,8) = 6.231.388,67 €.
Realidad del Plan Parcial aprobado para esta zona.-
Calificación urbanística: 1.2.3. (pág 14 bop 23-9-05): Empresarial tecnológico.
Edificabilidad de 125.459,05 m2 en 39 parcelas.
Coeficiente ponderación 1,00;
viviendas Cp=0,60. 408 viviendas
1.2.4. comercial y de ocio: edificabilidad: 37.675 m2.
1.2.5. Sistema hotelero: edificabilidad: 13.649,04 m2
Total edificabilidad: 176.783,09 m2 (menos 10%) - 17.678,30 =159.104,79 m2.
Comparación de datos tenidos en cuenta: Tinsa, Valtecnic y plan parcial aprobado:
1.-Edificabilidad asignada en cada hipótesis:
TINSA VALTECNIC PLAN PARCIAL
83.520 m2 (viv ados unif) 63.072 m2 (v.p.o.unif fila) 159.104,79 m2 (empr,com h)
2.- Valoración realizada:
6.339.228,54 € 6.231.388,67 € vpo (PAGADO)
7.789.235 € no vpo
3.- Precio del m2 construido:
98,80 €/m2 vpo
75,90 €/m2c 123,50 €/m2 no vpo 19.649.441 €
Diferencia entre valor 19.649.441 y 6.231.388,67 €= 13.418.053 € (quebranto económico mínimo en esta 1ª operación)
En valores de la propia fecha de tasación.
SEGUNDA FASE DE LA ENAJENACIÓN: 18 HAS.
TINSA
18 has.
4/4/2003.
Docs 317 a 352 tomo II.
Valor final 8.485.200€.
Método de valor residual, visita al interior del inmueble. Suelo urbanizable programado.
Tampoco se ha dispuesto de documento acreditativo del Aprovechamiento susceptible de Apropiación. Recomienda que se solicite un certificado al Ayuntamiento.. Parámetros urbanísticos obtenidos mediante consulta de los documentos del planeamiento y/o consulta verbal a los servicios del Ayuntamiento.
“En la actualidad el terreno se encuentra clasificado como de Dotación Provincial. Los datos urbanísticos referenciados en la valoración corresponden a la hipótesis de reclasificación a Suelo urbanizable programado Tipo I”
“Esta valoración no ha sido realizada de acuerdo con la Normativa del Mercado Hipotecario”
Hipótesis del producto inmobiliario:
180.000 m2 terreno apto para urbanizar, urbanizable Tipo I.viviendas unifamiliares, parcela mínima 350 m2. Cesión viales, etc 45.000 m2..
135.000 m2 para uso residencial, dotacional ELUP. Cesión dotacional y elup 15.882 m2.
Superficie residencial 119.118 m2.
Superficie máxima edificable: 119.118/3,00= 39.706 m2 sobre rasante y 20.400 m2 para garajes de 60 m2.
Parcelas de 350,35 m2. Total 340 viviendas, menos el 10 por 100 uso lucrativo para el Ayuntamiento. Cuatro fases.
1ª fase viviendas adosadas 14.142 m2, 80 viviendas
2ª, 3 y 4ª viviendas unifamiliares: 39.951,48 m2. : 226 viviendas
Total: 54.093 m2 y 306 viviendas con garaje (2/3 se asgnan a vivienda y el resto a garaje)
Valor unitario del terreno: 47,14 €/m2
VALTECNIC:
18 HAS
13 FEBRERO 2004
Valor 7.072.998 €
El documento es similar al de la primera enajenación en cuanto a documentación y observaciones.
Hipótesis de trabajo :
420 V.P.O. de 108 m2 construidos en una planta,con módulo de 890,75 €/m2.
Uso dotacional, apto para VPO.
Se aplica el coeficiente del 0,8 sobre la tasación final.
180.000 m2, vivienda unifamiliar en fila-adosada de 108 m2 en parcelas de 350 m2.
Superficie sonstruida total a edificar, deducidas las cesiones del 10%= 45.360 M2.
Valor del terreno: 8.841.248,17 €
Reducción por V.P.O. coeficiente 0,8, valor final= 7.072.988,54 €
REALIDAD DEL PLAN PARCIAL APROBADO para esta zona:
Vivienda unifamiliar aislada: 80 viviendas = 66.447,02 m2 de superficie y edificabilidad de 23.256,46 m2
Residencial jardín, vivienda plurifamiliar en bloque: 40.219,97 m2 superficie y edificabilidad de 36.000 m2. y cabida máxima de 328 viviendas..
Total edificabilidad descontada la cesión 10% = 53.330,82€
Comparación de datos tenidos en cuenta: Tinsa, Valtecnic y plan parcial aprobado:
1.-Edificabilidad asignada en cada hipótesis:
TINSA VALTECNIC PLAN PARCIAL
54.093 m2 (viv ados unif) 45.360 m2 (v.p.o.unif fila) 53.330,82 m2 (empr,com h)
2.- Valoración realizada:
8.485.200 € (pagado) 7.072.988,54 € (vpo)
8.841.248,17 € (no vpo
3.- Precio del m2 construido:
155,93 €/m2 vpo
156,86 €/m2c 194,91 €/m2 no vpo 10.394.710 €
Diferencia entre valor 10.394.710 y 8.485.200 €= 1.909.510 € (quebranto económico mínimo en esta 2ª operación)
TERCERA FASE DE LA ENAJENACIÓN.-
Para campo de Golf con 2.000 m2 de edificabilidad.
TINSA
60 has aprox
Fecha de 13 mayo 2005
Sin cédula urbanística, utiliza la modificación NNSS y plan parcial quitapesares aprobado.
Método del valor residual y compara con fincas rústicas.
Valor asignado: 2.129.106 €.
VALTECNIC
Fecha 5 octubre 2005, con plan parcial publicado.
“No se ha dispuesto del Proyecto del Campo de Golf de 18 hoyos
El aporte de agua es insuficiente y la depuración es bastante incompleta.
Considera la fina en Nivel II de la Orden de valoración de 2003 (consideramos existe error, corresponde nivel I, pues sí está dentro del Plan parcial).
Valoración 1.800.739 €
Realidad del Plan Parcial.-
Al tratarse de una única operación urbanística en la que existen usos complementarios, el campo de golf produce un efecto multiplicador sobre el valor de lo edificado en su zona de influencia inmediata.
En efecto, es comúnmente asignado un incremento de valor de hasta un 20 por ciento a la actuación.
El País, viernes 27 de abril de 2007, “propiedades”, especial playas, página 4.:
“La diferencia de precios entre una vivienda con golf y otra si él puede llegar al 20 %, según Eduardo Serra, de Cohispania”
D. Eduardo Serra Gesta, es Director de la Compañía Hispania de Tasaciones y Valoraciones, S.A., tfno 901-307-00-35. (Obtenido de su página web.)
Si asignamos de forma prudente un incremento del 15 % sobre el valor demostrado más arriba a la edificabilidad total, tendremos:
19.649.441 € + 10.394.710 € = 30.044.415 € x 15% = 4.506.622 € por incremento de valor inducido
2.000 m2 x 194,91 €/m2 = 389.820 € de valor de la edificabilidad.
CONCLUSIONES
Primera.- el valor mínimo de la finca completa por aplicación del precio del m2 construible asignado por Valtecnic en sus propias valoraciones, más el 15 % de repercusión del campo de golf sería el siguiente:
19.649.441 € + 10.394.710 € + 4.506.622 € + 389.820 € = 34.940.857 €
Precio obtenido de las tres ventas: 16.845.700 €
Diferencia o quebranto económico mínimo del conjunto: 18.095.157 €
DIECIOCHO MILLONES NOVENTA Y CINCO MIL CIENTO CINCUENTA Y SIETE EUROS.
Segunda: TINSA estaba incapacitada para realizar la valoración, pues se producia confusión de intereses, dado que:
- El Secretario General de Caja Segovia lo es también de TINSA y de Segovia 21, S.A.
- El Presidente de la Diputación lo es de Caja Segovia y de Segovia, 21 (o Consejero Delegado, después). Caja Segovia participa en Tinsa.
Tercera: Quien pudo hacerlo no facilitó la información adecuada a Valtecnic, S.A. para llevar a cabo una tasación fiable. La Tasación se hizo por un tercio de la edificabilidad; de ahí que el valor de tasación sea de un tercio en la 1ª y 2ª enajenación. Además el cálculo se hizo como si el destino fueran viviendas de protección oficial, en lugar de una urbanización de lujo (que incluye un hotel de cinco estrellas).
Cuarta: Será preciso llevar a cabo las comprobaciones adecuadas y la determinación de las personas responsables del encargo, información y aprobación de las tasaciones.
AL JUZGADO DE INSTRUCCIÓN NUMERO TRES. SEGOVIA
Diligencias previas 180/2007-
Dª NURIA GONZALEZ SANTAYO Procuradora de los Tribunales y de D. Carlos Carrasco-Muñoz de Vera en el expediente reseñado al margen comparece y como mejor proceda en derecho DICE:
Que hemos recibido la tasación realizada por los peritos judiciales de los terrenos de Quitapesares, con la que no podemos estar de acuerdo, ya que difiere enormemente de la misma tasación que realiza la oficina de hacienda de la Junta de Castilla y León, y ponemos un ejemplo. El informe dice que el precio de venta de chalet de la urbanización Segovia 21 seria de 210,35 € , cuando la oficina de hacienda de la Junta de Castilla y León da un precio para el chalet edificado en parcela de 750 m2 con 40% de ocupación y aprovechamiento bajo cubierta que es de 636.4 € m2, textualmente es:
Valor de Bienes Urbanos
INFORME DE VALOR DE BIENES INMUEBLES URBANOS POR PRECIOS MEDIOS DE MERCADO
IDENTIFICACION DEL BIEN
Provincia: 40 SEGOVIA
Municipio: 155 PALAZUELOS DE ERESMA
Vía Pública: 96 CR . PALAZUELOS-SAN ILDEFONSO Nº 5
Tipo del Bien: Unifamiliares
Fecha de Referencia de Valor: 27 de julio de 2007
ELEMENTOS Y CARACTERISTICAS
Elemento Superficie Calidad Antigüedad / Últ. Reparación Precio Medio
Unifamiliar (Chalet, Adosado, ...) Sup. Constr.450,00 m 2 Alta 0-10 años 583.200,00 Euros
Terreno:
Superficie: 750,00 m 2
Importe: 477.312,00 Euros
* Los elementos no llevan incluido el valor del suelo porque ya está incorporado en el valor del terreno
Total: 1.060.512,00 Euros
METODOLOGÍA
Los valores obtenidos por precios medios de mercado se determinan a partir de coeficientes extraídos según estudios de mercado y formularios de los Técnicos de Valoración de la Consejería de Hacienda. Estos coeficientes se ponderan y actualizan periódicamente.
27 de julio del 2007
Servicios de valoración por Internet de la Consejería de Hacienda de la Junta de Castilla y León
El sistema de valor por precios medios proporciona valores estándar o tipo. Si usted considera que el bien de referencia tiene características peculiares que no se adecuan a la aplicación del sistema por precios medios, puede solicitar el informe de valor del bien inmueble conforme a lo establecido en los artículos 49 del Decreto Legislativo 1/2006, de 25 de mayo, por el que se aprueba el Texto Refundido de las Disposiciones Legales de la Comunidad de Castilla y León en materia de Tributos Cedidos (B.O.C. y L.- 31-05-2006) y 90 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria (B.O.E. de 18-12-2003).
Respecto del precio de 1.502, 53 € m2 dado para la vivienda en bloque, la estimación de hacienda para el precio medio de la zona de carretera de Palazuelos a San Ildefonso es de 1.889,00 €, y textualmente es:
Valor de Bienes Urbanos
Informe de Valor de Bienes Inmuebles Urbanos por Precios Medios de Mercado
IDENTIFICACION DEL BIEN
Provincia: 40 SEGOVIA
Municipio: 155 PALAZUELOS DE ERESMA
Vía Pública: 96 CR . PALAZUELOS-SAN ILDEFONSO Nº 5
Tipo del Bien: Pisos, Garajes o Trasteros
Fecha de Referencia de Valor: undefined de de undefined
ELEMENTOS Y CARACTERISTICAS
Elemento Superficie Calidad Antigüedad / Últ. Reparación Precio Medio
Vivienda Colectiva (Piso) Sup. Constr.100,00 m 2 Alta 0-10 años 188.960,00 Euros
Total: 188.960,00 Euros
METODOLOGÍA
Los valores obtenidos por precios medios de mercado se determinan a partir de coeficientes extraídos según estudios de mercado y formularios de los Técnicos de Valoración de la Consejería de Hacienda. Estos coeficientes se ponderan y actualizan periódicamente.
27 de julio del 2007
Servicios de valoración por Internet de la Consejería de Hacienda de la Junta de Castilla y León
Hemos de dejar constancia de la increíble disparidad de precios dados por la Pericial en cuanto al m2 para construcción de chalets individuales para los que la pericial da un precio de 96 € ( dividir el nº de m2 ( 60.000 ) por la cantidad monetaria asignada a vivienda unifamiliar aislada (5.769.716,10 € ) contra el valor del terreno dado por la Consejera de Hacienda 636.4 €, lo que hace que no nos quede más remedio de rechazar de plano el informe pericial como invalido.
En este servicio de valoraciones de la Consejera de Hacienda de la Junta de Castilla y León pueden proporcionar al Juzgado la valoración estimada de una finca en la carretera de Segovia- La Granja y el Servicio de Hacienda de la Junta de Castilla y León, Delegación de Segovia, puede proporcionar al Juzgado las transacciones llevadas a cabo en los últimos cuatro años en la zona de la carretera de Segovia La Granja en Palazuelos de Eresma, de terrenos sin urbanizar, ya que disponen de esa información por el impuesto de Transmisiones Patrimoniales, y por tanto también de una valoración media de los mismos.
Hemos de tener en cuenta que técnicamente la existencia de un campo de Golf en la urbanización, hace que los precios se incrementen en un 20%. Lo que haria que el supuesto que contemplamos para edificación en bloque fuese de 2.266,80 €. Lo que hace que la peritación no sea realista, sobre todo cuando los precios de los terrenos que están actualmente a la venta en fincas de las inmediaciones es de 180 .€ / m2 y en ningún caso de 60 a 72 €.
No obstante le valoración hiporealista que llevan a cabo los peritos, y quedándonos con ella como supuesto de trabajo para calcular el perjuicio patrimonial causado a la Diputación de Segovia, repetimos que al precio de 72 € para el millón de metros cuadrados aportados será de 72 millones de € y no los 16.845.700 € obtenidos según la valoración efectuada en la aportación de capital a la sociedad Segovia 21, que sirvió para que la Caja de Ahorro de Segovia obtuviese el 10,1% del capital a una valoración de 100€ pot. acción, cuando en realidad la acción valdría 371,84 €, Esto es un perjuicio de 55.154.300 € para la totalidad.
La peritación tiene una prueba en su contra proporcionada por los propios autores de los cambalaches realizados con la constitución y venta accionarial de Segovia 21, y es la venta que ellos mismos hacen del 42% de la edificabilidad en 42 millones de €, lo que da un valor a la sociedad, sin haber acometido ningún gasto todavía, de 100 millones de €, lo que da un valor a la acción de 516,45 €, con lo que el perjuicio patrimonial para la Diputación es de 416,45 por acción, que si bien en un princio es de solamente 78 acciones que compra la Caja Segovia, es lo que sirve para obtener al mismo precio de 100 € las 9.851 acciones de la primera ampliación de capital, más las 3.181 de la segunda ampliación de capital, esto es un total de 13.110 acciones con un perjuicio por acción de 416,45, lo que da toral de 5.459.659,5 de €.de perjuicio para el patrimonio de la Diputación de Segovia.
Por supuesto todo esta hecho al margen de la ortodoxia administrativa, ni subasta publica, ni publicidad ni nada.
Otra cuestión será la venta del 33% del accionariado de Segovia 21 a la sociedad Segobrida del Eresma SL que lleva a cabo la Diputación Provincial a la sociedad para la que Caja Segovia, accionista mayoritaria, otorga un poder veinte días después de la ultima ampliación de capital de Segovia 21, de la que es accionista minoritaria” para constituir una sociedad que tiene como objeto la compra de los terrenos de Segovia 21” Y ese 33% , que son 63.897 acciones que se venden sin subasta publica, ni publicidad real, representan al precio de 516,45 la cantidad de 32.999.605,65 mientras la Diputación Provincial recibe según la información de prensa aparecida y no desmentida 13.098.885 €, lo que supone una perdida patrimonial para la Diputación Provincial de 19.900 720 € que sumado a la perdida anterior da un total de 25.360.000 €, lo que traducido a las antiguas pesetas dan un total de CUATROMIL DOSCIENTOS CINCUENTA Y NUEVE TRESCIENTOS VEINTIOCHO MILLONES.
Estos son los cálculos hechos con la valoración que dan los propios accionistas de Segovia 21 contra lo que entendemos que no cabe oposición alguna ya que es confesión de parte.
Si llevamos a cabo las operaciones con los precios reales, esto es de entre 120 a 180 € el m2 el quebranto se dispara exponencialmente ya que entonces el precio de la acción se sitúa en 929, 61 € con un quebranto por tanto de cada acción de 724,61 € lo que multiplicado por 63.897 acciones se sitúa en un total de 46.300.405,17 €, que en antiguas pesetas son SIETE MIL MILLONES SETECIENTOS TRES MIL TRESCIENTOS NOVENTA Y CUATRO, EUROS.
Todo lo anterior nos lleva a reiterar nuestra petición de la declaración del Presidente de la Diputación Provincial y del Sr. Soto Rabanos, que SS pospuso en la providencia de 28 de Mayo pasado.
Otra cuestión es la de el trafico de influencias entre el Sr. Soto Rábanos y el Alcalde de Palazuelos de Eresma que tiene como telón de fondo la Diputación Provincial y la Junta de Castilla y León, y que se concreta en la recalificación de terrenos- los de Quitapesares- y la nueva carretera de enlace entre la carretera de La Granja y la de Palazuelos a la de La Granja-Torrecaballeros. Este proyecto de carretera consta de dos tramos. El primero de unos 500 mts esta financiado por la Diputación con fondos FEDER y el resto por la Junta de Castilla y León. El primer tramo está siendo ejecutado con toda urgencia ( acompañamos anuncios de la urgencia en la ocupación de terrenos y pliego de condiciones ) obra que va a llevar a cabo la misma empresa Begar que lleva a cabo la urbanización de Quitapesares propiedad de J.L. Ulibarri propietario a su vez de TV Segovia , TV Castilla y León y las emisoras de Punto Radio . La urgencia se fundamenta en que “ actualmente el termino municipal queda partido en dos por río Eresma”, no explican si con anterioridad, en el periodo Devonico, estaba sin partir en dos. Es evidente que el objeto fundamental de tanta urgencia es conseguir antes de que este procedimiento este concluido la carretera que no dará servicio a Palazuelos sino a los Planes Parciales de Pontón I y II. Entendemos que este procedimiento debería ser paralizado preventivamente ya que no existe ni urgencia para conectar el psiquiátrico con la carretera de la Granja, que actualmente esta conectada ni la de unir fraternalmente a las dos partes “actualmente” separadas del termino municipal de Palazuelos, y existe únicamente la urgencia de los hechos consumados, esto es la de la culminación de los efectos de supuesto ilícito, esto es una carretera que no podrá borrar nadie y que pagaremos todos.
Por todo ello
SOLICITAMOS DEL JUZGADO que teniendo por presentado este escrito lo admita y tenga por hechas las manifestaciones que anteceden, solicitando de la Consejera de Hacienda de la Junta de Castilla y León el precio medio de las trasmisiones de terrenos en el termino municipal de Palazuelos de Eresma en el paraje de la Carretera de La Granja a Segovia en los últimos cuatro años y paralizando precautoriamente las obras de construcción de la carretera de conexión de la carretera CL601 y SG 6122 V para que no pueda devenir en el hecho consumado que se esta buscando por parte de los implicados en este procedimiento.
Segovia a 30 de julio de 2007.
AL JUZGADO DE INSTRUCCIÓN NUMERO TRES. SEGOVIA
Diligencias previas 180/2007-
Dª NURIA GONZALEZ SANTAYO Procuradora de los Tribunales y de D. Carlos Carrasco-Muñoz de Vera en el expediente reseñado al margen comparece y como mejor proceda en derecho DICE:
Que hacemos a continuación un recopilatorio de las cuestiones que estamos instruyendo y de las necesidades de investigación para que por el juzgado se instrumente lo necesario para llevarla a cabo:
1.- EL PROCEDIMIENTO DE MODIFICACIÓN DEL PLANEAMIENTO URBANÍSTICO DE LA FINCA QUITAPESARES: VALORACIÓN DE LA EDIFICABILIDAD EN EL PROYECTO DE ACTUACIÓN.
0. Resumen del contenido:
El Ayuntamiento de Palazuelos aprobó en 1981 Normas Subsidiarias, vigentes hasta la actualidad, que clasificaban la finca como Suelo apto para urbanizar, Tipo I. Dotacional.
El Ayuntamiento modifica en 2005, a instancias de Segovia 21, S.A. la calificación de la finca para permitir la urbanización y la edificación de 240.000 m2.
En su desarrollo, el Proyecto de Actuación realiza unas valoraciones, aceptadas por Segovia 21, S.A y por el Ayuntamiento, que cifran el valor de la finca (el aprovechamiento lucrativo neto, descontada la cesión del 10 % municipal ) en 96.310.369 €, frente a los 16.845.700 € recibidos por la Diputación. Descontado el coste de urbanización (contrata a Begar C.C. S.A. en 14.092.900,16€), quedan unos 82.000.000 €.
La valoración pericial, casi sin quererlo y a pesar de sus fuertes contradicciones, viene a ratificar estas cifras, pues sitúa el precio del suelo en bruto sin urbanizar entre 69.716.000 € y 83.659.200 €.
1. Antecedentes:
Las Normas Subsidiarias de 1981 vigentes en Palazuelos de Eresma clasificaban la finca como suelo urbanizable tipo I, dotacional. (Se ha de solicitar entrega del documento al Ayuntamiento de Palazuelos de Eresma)
Nos remitimos al contenido de las Normas Subsidiarias de Palazuelos de Eresma (NNSS) de 1981 vigentes hasta el 23 de septiembre de 2005, que en su página 24 dice:
“Por último y para cerrar dentro del Suelo Urbanizable se incluyen los terrenos de la Excma. Diputación Provincial para uso hospitalario, Servicios de dicha Entidad Local y zona de Experimentación Ganadera;”
La finca está grafiada como Dotación Provincial en el plano de las NN.SS., como reconoce, contradictoriamente, en su informe urbanístico de 19/03/2001 el Arquitecto Jefe de la Sección de Urbanismo en Segovia de la Junta.
No es cierto que la finca de Quitapesares estuviera clasificada y calificada como suelo urbanizable tipo I residencial por las Normas Subsidiarias de Planeamiento de Palazuelos de Eresma, aprobadas el 8 de mayo de 1981, ni que sobre ellas se pudieran edificar bloques de viviendas, ni viviendas unifamiliares ni pareadas, en contra de lo informado por del Arquitecto Jefe de la Sección de Urbanismo y O.T. del Servicio T. de Fomento de 19 de marzo de 2001.
Más aún, en el expediente aprobación de la modificación de las NNSS con ordenación detallada de Quitapesares, página nº 8 del BOP Segovia nº 114, de 23/09/2005 se reconoce:
“3.1. ANTECEDENTES. ESTADO ACTUAL
Obviamente en el régimen específico inherente a la calificación actual como suelo apto para urbanizar, es decir, como suelo urbanizable no delimitado, con un uso global destinado integra y exclusivamente a dotaciones provinciales, no tiene cabida actuación urbanística alguna que lleve implícita la configuración de un parque empresarial y residencial, lo cual determina que en la situación urbanística actual no sea posible su consecución.”
Abunda en ello y confirma esta calificación el testigo, D. Eduardo Rodrigo Aragón, redactor del Plan urbanístico de Quitapesares, quien afirma ante S. Sª que “el mencionado plan consiste en transformar la calificación antes existente (régimen urbanístico) que era de dotaciones provinciales para transformarlo en un nuevo régimen que es el de uso global terciario y uso global deportivo.”
La certificación que se ha instado al Juzgado para que sea solicitada, referida a certificación del Secretario del Ayuntamiento podrá confirmar esta calificación urbanística.
2. Procedimiento de modificación de las NNSS.- Actos simultáneos y correlativos:
Según tiene declarado el testigo, Sr. Rodrigo Aragón, la sociedad Segovia 21 le encargó el planeamiento general y pagó sus honorarios. El encargo se realizó aproximadamente en el año 2003 y comenzó el proyecto en dicho año. El Sr. Rodrigo actuó como consultor de la sociedad FOMENTO TERRITORIAL, S.L.
En el documento de promoción de “La oferta de Segovia 21”, que se adjunta como DOCUMENTO ANEXO_ _ _se afirma que en octubre de 2003 se nombra a Atilano Soto como Consejero Delegado , contratándose simultáneamente y por concurso público a la empresa Fomento Territorial S.L. para la prestación integral de los servicios necesarios exigidos por Segovia 21, S.A.
En octubre de 2003 ya se habían descatalogado y calificado como bien patrimonial las 25 y las 18 has del M.U.P. de Quitapesaresy se había obtenido una resolución de la Consejería de Medio Ambiente el 28/04/2003 por la que se autorizaba a la Diputación a usar las 61 Has restantes como campo de golf.
También se había firmado un acuerdo de intenciones el 5/06/2003 entre la diputación Provincial (Sr. Soto, Presidente) y el Ayuntamiento de Palazuelos de Eresma par ala creación de un vial de comunicación entre el núcleo urbano y la C-601.
Para entonces se habían aportado las 25 has (Constitución de la Sociedad). Se habían comprometido las 18 has.: Segovia 21, S.A. acuerda la 1ª ampliación de capital el 29/04/2003, la Caja Segovia el 29/05/2003 (Sr. Soto, Presidente) y el 6/10/2003 se autoriza a la Diputación para la enajenación directa de las 18 has.
El aumento de capital con la aportación de las 18 has. se produce el mismo 8 de octubre de 2003 en que se nombra a Soto como Consejero Delegado de Segovia 21, S.A., se nombra al nuevo Secretario General de la Sociedad Sr. Tapias, que lo era de la Caja Segovia, y se nombra nuevo Presidente, en la persona del recién nombrado Presidente de la Diputación Provincial de Segovia, el Sr. Santamaría, recién cesado como Delegado Territorial de la Junta de Castilla y León en Segovia (en ese cargo al menos en 1999-2003, quien había intervenido en los procedimientos de descatalogación del M.U.P Quitapesares, impulsándolo en determinados momentos del mismo). Desaparece de escena el Secretario General de la Diputación, que cesa como Secretario de Segovia 21,S.A.
Ese mismo día 8 de octubre de 2003 se inicia la etapa de negociaciones para la aprobación del planeamiento y compromisos de ejecución de obras conexas. El Ayuntamiento de Palazuelos será el último escollo político que habrá que sortear para el éxito de la operación. Para ello se recurre a la negociación, ofreciéndole algo que no pueda rechazar su Alcalde D. Domingo Asenjo, ni el Ayuntamiento: la realización de un vial de acceso desde Palazuelos de Eresma hasta la carretera CL-601, más una propina de 1.806.000 €, además de la cesión del 10 por 100 legal.
Lo interesante del convenio, que se analiza en otro lugar, es que lo que ofrece Segovia 21, S.A. es la mediación para que sean la Junta de Castilla y León y la propia Diputación Provincial las que pongan el dinero para el vial.
Es decir, se convence al Alcalde y al Ayuntamiento para que apruebe un plan urbanístico que beneficiará a Segovia 21, S.A. (es decir, también a Caja Segovia y a la Cámara de Comercio), mediante la promesa de obtener un vial levantado con fondos públicos, que son desviados de otras inversiones de la Provincia.
Producto de las negociaciones con el Ayuntamiento de Palazuelos de Eresma es, pues, la aprobación del convenio urbanístico entre Segovia 21, S.A. y aquél. Se firma el 2/08/2004. Previamente, el 25/06/2004 es aprobado por el Consejo de Administración de Segovia 21, S.A.. El 20/07/2004 es aprobado por el Pleno del Ayuntamiento de Palazuelos, como anexo a la modificación del planeamiento urbanístico. Téngase en cuenta que en esa fecha 61 has seguían siendo M.U.P. y que a pesar de ello se firma un convenio con la seguridad de que se realizaría el campo de golf sobre dicho monte, que por este hecho sólo podría ser clasificado como suelo rústico protegido.
En efecto, el 20 de julio de 2004 fue aprobada inicialmente por el Pleno del Ayuntamiento de Palazuelos de Eresma la modificación Puntual de las NNSS de planeamiento municipal con ordenación detallada del Sector “Quitapesares”. Votan a favor IU, PSOE y PP. Se publican los anuncios de aprobación entre el 27 de julio y el 12 de agosto de 2004.
El 11 de noviembre de 2004 el Jefe del Servicio de Defensa del Medio Natural de la Consejería de Medio Ambiente, sin que se conozcan los motivos de su reacción o de quien haya recibido impulso o instrucción, retoma el expediente de exclusión del MUP Quitapesares, que se resuelve inmediatamente y se publica el 28/12/2004.
El 27 de diciembre de 2004, cuando ya se conocía la exclusión del MUP, se adopta un primer acuerdo de aprobación provisional de las Normas Subsidiarias por el Pleno del Ayuntamiento de Palazuelos de Eresma (expdte 266/2004).
En efecto, casi coincidente en el tiempo, el 28 de diciembre de 2004 se publica en el BOCYL la Orden de exclusión de las 61 has. del M.U.P. de Quitapesares. La Orden es de 13 de diciembre.
Lo sorprendente es que la Diputación acordó unos días antes, el 21/12/2004, según consta en el dictamen de Intervención de la propia Diputación contenido al folio 235 del Tomo II de autos, la alteración de la calificación jurídica de las 61 has del M.U.P., desafectándolas del dominio público, para calificarla como bien patrimonial. Y lo hace antes de que se publique la orden de descatalogación de las 61 has.
Pero la precipitación es mayor aún en el Ayuntamiento, que adoptó los acuerdos inicial y provisional de modificación las Normas Subsidiarias sin solicitar ni aportar el informe vinculante de la Administración Forestal exigido por el art. 39 de la Ley de Montes de 2003, pues las 61 has. eran en la fecha de adopción de los respectivos acuerdos Monte de Utilidad Pública y las 25 has descatalogadas por permuta eran (y siguen siendo hoy) monte protector en virtud de lo dispuesto en el artículo 31 del Reglamento de Montes.
El 19 de abril de 2005 el Consejero de Medio Ambiente formula Declaración de Impacto Ambiental favorable (excluido el campo de golf).
El 17 de mayo de 2005 el Ayuntamiento aprueba por segunda vez provisionalmente la Modificación Puntual de las NNSS.
El 2 de junio de 2005 el Ponente de la Comisión T. de Urbanismo informa favorablemente la aprobación definitiva.
El 8 de junio de 2005 la C. T. Urbanismo de Segovia aprueba definitivamente la Modificación Puntual de las NNSS., promovida por Segovia 21, S.A.
El 21 de julio de 2005 el Consejo de Administración de Caja Segovia autoriza la creación de Segobrida del Eresma, que se constituirá en diciembre de 2005, para “el desarrollo de una promoción inmobiliaria sobre unos terrenos a adquirir en la carretera CL. 601 de Segovia a La Granja de San Ildefonso, a la mercantil Segovia 21,S.A.”
El 23 de septiembre de 2005 se publica el texto definitivo de la modificación de planeamiento de Quitapesares en el B.O.P. de Segovia nº 114.
El 30 de septiembre de 2005 es publicado en el Bocyl (nº 190) el acuerdo de aprobación de la C.T.U.
En desarrollo de este planeamiento se aprueba inicialmente Proyecto de Actuación, Proyecto de Urbanización y Parcelación por concierto del Sector Quitapesares. Se anuncia en BOP Segovia nº 138, de 18 de noviembre de 2005.
3.- Contenido del planeamiento aprobado:
Por un lado, la modificación del planeamiento anterior (el de 1981); por otro lado, el desarrollo (la ordenación detallada) de una parte de la finca, la adquirida por Segovia 21, S.A.
En el punto 3.4 de la Modificación puntual (página 9 del BOP 114) se indica que “la edificabilidad lucrativa total materializable o techo edificatorio para el conjunto del sector se establece en 240.000 m2 edificables.
La Ordenación detallada del Sector Quitapesares partiendo de lo anterior, otorga la siguiente edificabilidad:
Superficie de la finca: 1.164.775,65 m2
Usos y aprovechamientos:
a) Vivienda unifamiliar aislada
- Superficie total: 66.447,02 m2.
- Nº Máximo de viviendas: 80
- Edificabilidad de 23.256,46 m2
- Superficie mínima de parcela: 800 m2
b) Residencial jardín: Vivienda plurifamiliar en bloque:
- Superficie total: 40.219,97 m2
- Número de parcelas: 6
- Número máximo de viviendas: 328
- Superficie media de vivienda: 109,75 m2 c.
- Edificabilidad de 36.000 m2
- Altura máxima: Tres plantas (B+II)
c) Empresarial tecnológico:
- Superficie total: 90.081,27 m2
- Número de parcelas: 39
- Edificabilidad de 125.459,05 m2
d) Comercial y ocio:
- Superficie total: 24.489,13 m2
- Número de parcelas: 9
- Edificabilidad de 37.675,00 m2
e) sistema hotelero:
- Superficie total: 6.824,52 m2
- Número de parcelas: 1
- Edificabilidad de 13.649,04 m2
f) Equipamientos locales públicos:
- Superficie total: 29.587,21 m2
- Número de parcelas: 8
g) Equipamientos privados:
- Superficie total: 610.461,47 m2
- Número de parcelas: 3
- Edificabilidad de 2.600,02 m2
h) Espacios libres: 62.291,11 m2.
i) Sistema general dotacional: Instalaciones de la Diputación: 127.238,21 m2 de parcela.
Estos datos no han sido expuestos en la página web de la Junta, ni en la del Ayuntamiento de Palazuelos, a pesar de la obligación impuesta por el artículo 11.3 de la Ley 8/2007, de 28 de mayo, de Suelo.
El Testigo, Arquitecto Sr. Rodrigo, tiene declarado en esta causa que “será en el momento de la reparcelación cuando el valor vendrá determinado por los nuevos usos que se confieran, y ese valor corresponde o está determinado por los usos, no por las fincas que se aportan.”
Cuando habla de reparcelación, se está refiriendo al proyecto de actuación, que comprende en este caso, la propia parcelación de la finca, como operación técnica del instrumento de gestión que es el Proyecto de Actuación.
En estas palabras se encuentra la esencia de la operación que ha servido para despojar a la Diputación de sus fincas a un precio muy inferior al que se conocía que iba a adquirir con las actuaciones llevadas a cabo para modificar su situación legal, actuando todos los agentes en la misma dirección: Consejería de Medio Ambiente, Consejería de Fomento (CTU), Diputación Provincial y Ayuntamiento de Palazuelos de Eresma, bajo la dirección de Segovia 21, esto es, Caja Segovia, Cámara de Comercio y el Sr. Soto.
4.- Proyecto de Actuación por concierto, Sector Quitapesares.-
Este documento permite realizar la adjudicación de aprovechamientos establecidos por el planeamiento.
Se aprueba por la Junta de Gobierno Local del Ayuntamiento de Palazuelos de Eresma el 10/11/2005, publicado en B.O.P. anuncio el 18/11/2005, sin alegaciones, se eleva a definitivo. Su contenido no ha sido publicado, y existe copia en el Ayuntamiento, a quien por el Juzgado se ha de reclamar.
El aprovechamiento real es de 238.639,54 m2, distribuido en la forma prevista por el Plan Parcial. Corresponde el 10 % al Ayuntamiento, pero Segovia 21, S.A. adquiere los terrenos que corresponden al Ayuntamiento en la parte de vivienda, hotelero y equipamiento privado, así como los derechos de uso del campo de golf. El Ayuntamiento se queda con el 10% del empresarial, tecnológico, comercial y de ocio, y a la vez adquiere otros 1.544,64 m2 a Segovia 21, mediante permuta implícita en el proyecto de actuación.
Se establecen unas valoraciones por metro cuadrado construido (m2c):
- Vivienda unifamiliar a 750 €/m2
- Vivienda plurifamiliar a 800 €/m2
- Empresarial, Tec 350€/m2
- Hotelero a 250 €/m2
- Equipamiento privado a 100 €/m2
- Conjunto campo de golf: 192.907,85 € por la cesión derechos de uso.
La aportación dineraria que Segovia 21, S.A. se obliga a pagar al Ayuntamiento por la cesión de parte del aprovechamiento es de 4.643.745,35 €.
Si multiplicamos los metros cuadrados de edificabilidad por el valor asignado a cada m2 por usos, nos daría, una vez descontado el 10 por 100 que corresponde al Ayuntamiento: 96.310.369 €, que es el valor del aprovechamiento lucrativo que le otorga a su propietario actual, Segovia 21, S.A. el planeamiento aprobado, sin necesidad de mover un solo ladrillo.
Si comparamos este dato con el precio de venta de la finca de Quitapesares, 16.845.700€, la diferencia es de unos 80.000.000 € que obtiene Segovia 21, S.A. con la gestión de la modificación puntual.(una proporción de 5,7 /1) Esa gestión se ha realizado bajo la dirección del Sr. Soto, prevaliéndose de sus cargos, tanto en la Diputación Provincial de Segovia, como en Caja Segovia. Además, ha negociado con el Ayuntamiento para obtener la recalificación de los terrenos a cambio de precio: el vial , más cesiones de suelo, más 1.800.000 €.
Pero esta cifra se puede comparar con otras:
5.- Comparación valores del proyecto de actuación con la peritación realizada por el Sr. Tovar y la Srª de La Cruz:
Lo único útil de la valoración es la proporción existente entre el valor asignado al suelo antes del desarrollo urbanístico (es decir, antes de la aprobación del planeamiento de desarrollo) y el valor después de su aprobación:
Antes: entre 12,02 y 13,52 €/m2
Después: entre 60,10 y 72,12 €/m2
Es decir, una relación de valor de 5 /5,3 a 1.
Esta proporción es la que venimos argumentando en todas las posibles operaciones para calcular el valor mínimo de lo defraudado a la Diputación Provincial de Segovia.
(Tinsa, S.A. en expediente de valoración de acciones de Segovia 21, S.A., informe de 15/11/2005 estima el precio de venta de vivienda en bloque en Segovia, planes parciales A y B en 2.500 €/m2 en tipología vivienda 100 m2; en el área del velódromo viviendas de 120 m2 a 3.500€/m2. folios 78 y 79. En la página 80 1º párrafo señala que las viviendas de Quitapesares serán de alto standing, por lo que estimamos que el precio de venta no será inferior a 3.500 €/m2c)
El perito Sr. Tovar, no cumple adecuadamente con su cometido, pues ha olvidado valorar los 90.081,27 m2 de suelo empresarial tecnológico (con aprovechamiento de 125.459,05 m2), así como 6.447 m2 de vivienda unifamiliar (computa sólo 60.000 m2), los 6.824,52 m2 de suelo hotelero y los 610.41,47 m2 de equipamientos privados.
Incurre en flagrantes contradicciones, que tiene la siguiente lectura:
La edificabilidad de vivienda en bloque de 36.000 m2, que valora a 9.736.395,80€, da un precio por m2 construido de 270,45 €/m2c., El proyecto de Actuación, sin embargo, lo valora en 800€/m2c.
La edificabilidad de vivienda unifamiliar aislada de unos 24.000 m2, que valora a 5.769.716,10 €, da un precio de 240€/m2c. El proyecto de actuación lo valora en 750€/m2c.
La edificabilidad del terciario comercial de 37.675 m2, que valora en 6.792.939,20, da un precio de 180€/m2c. El Proyecto de Actuación lo valora en 350€/m2.
En cuanto al precio del metro cuadrado del suelo con plan parcial aprobado, de entre 60,10 €/m2 y 72,12€/m2, bruto sin urbanizar, nos daría un valor total de la finca antes de urbanizar de 1.160.000 m2 x 60,10 hasta 72,12 € = 69.716.000 € hasta 83.659.200€.
Es decir, que las cifras dadas por el perito, comparadas entre sí, se contradicen, pues el precio del suelo en bruto sin urbanizar está entre 69.716.000 € y 83.659.200 €, pero la suma de los parciales de suelo de vivienda en bloque, de suelo de vivienda unifamiliar y de suelo de uso comercial no llegan a 23.000.000 €, y aunque se le sume lo que ha olvidado incorporar, no pasará mucho de los 30.000.000€. Y ello a pesar de que ya tiene en cuenta en esta última parte de la valoración el incremento de los costes de urbanización.
La cifra de 83.659.200€, sin embargo y sorprendentemente, es similar a la prevista en el proyecto de actuación.
Es decir, la aprobación de la modificación del planeamiento urbanístico ha quintuplicado el valor de la finca. Y lo ha hecho cuando la Diputación ya había vendido la finca a Segovia 21, S.A, quien se ha quedado con las plusvalías generadas por el planeamiento, en perjuicio de la propia Diputación, siendo así que el Sr. Soto es quien ha decidido que ocurriera de esta manera, pues pudiendo haber aportado la finca a Segovia 21, S.A. después de la recalificación, ha preferido entregar su plusvalía a los socios: Caja Segovia y Cámara de Comercio, para, además, a través de estos, introducir a los nuevos adquirentes de acciones y de edificabilidad: Segobrida del Eresma.
2.- LA GESTIÓN ECONÓMICA Y FINANCIERA DEL PROYECTO: SEGOVIA 21, S.A.
1. Hitos básicos:
“El 4 de diciembre de 2001 se suscribe un convenio de colaboración entre la Diputación y la Cámara de Comercio de Segovia para el desarrollo de la sociedad mercantil Segovia 21. Se reorienta el proyecto hacia una autofinanciación del 100 % a partir de la explotación de los derechos urbanísticos y de una zona residencial que se añade al proyecto original.”
El 26 de marzo de 2002 se adopta acuerdo por el pleno de la Diputación sobre constitución de Segovia 21, S.A.
El 22 de julio el pleno adopta acuerdo sobre la constitución de Segovia 21, autorizando al Presidente para la firma de escrituras.
El 25 de julio de 2002 se constituye formalmente la Sociedad Segovia 21,S.A.
En diciembre de 2002 SG 21 contrata a Fomento Territorial, S.L., para la prestación integral de los servicios de Segovia 21, asesoramiento, gestión directa y planificación.
El 29 de abril de 2003 SG 21 acuerda su 1ª ampliación de capital
El 30 de junio de 2005 SG 21 acuerda 2ª ampliación de capital.
2. Financiación de Segovia 21, S.A. composición societaria: Acción = 100 €.
25-7-2002:
- Diputación: 87 % = 6.231.400 € = 62.314 acciones. Aporta 250.180 m2 de la finca. (24,90€/m2)
- Cámara Comercio SG: 13 % = 931.000 € = 9.310 acciones. Suscribe 25 %.
- Total capital social: 7.162.500 €
3-8-2002:
El consejo de administración de SG 21 autoriza la transmisión de 7.234 acciones de C. Comercio a Caja Segovia. Queda como sigue:
- diputación: 87%
- Cámara Comercio: 2,9 % = 2.077 acciones
- Caja Segovia 10,1 % = 7.234 acciones
29-4-2003:
1ª Ampliación de capital: D de 9.753.100 € en 97.531 acciones
- Diputación aporta 180.000 m2 = 8.485.200 €. Mantiene el 87 %.
- Caja Segovia : 985.000 € más 282.000 €. Le corresponde el 11,77%
- C. Comercio: ninguna acción por falta de crédito, aunque quiso aportar 282.000€. Queda con el 1,23 %.
- Total capital social después de la 1ª ampliación: 16.915.600€
30-6-2005:
2ª ampliación de capital: D 2.447.200 € en 24.472 acciones.
- Diputación aporta 608.316 m2 = 2.129.100 €. Mantiene el 87%
- Caja Segovia aporta 288.100 €. Mantiene el 11,77 %
- Cámara comercio aporta 30.000 € Mantiene el 1,23 %
- Total capital social después de la 2ª ampliación: 19.362.800 €
La distribución final del capital social era la siguiente:
- Diputación Provincial: 16.845.700 €, 168.457 acciones. Todo mediante aportación de la finca de Quitapesares.
- Caja Segovia: 2.279.400 €, en 22.794 acciones.
- Cámara Comercio: 237.700 € en 2.377 acciones.
3. Operaciones realizadas por la sociedad con posterioridad: enajenación de la edificabilidad y entrada de nuevos socios por enajenación parcial de las acciones de la Diputación.
3.1. Operación de enajenación de edificabilidad:
Segobrida del Eresma adquiere en Septiembre de 2005, esto es, después de haberse producido la aprobación definitiva de las nuevas Normas de Quitapesares (8-6-2005) el 42 % de la edificabilidad urbana e industrial del complejo residencial, empresarial, hostelero y de ocio. Pagó 42.000.000 €. Y según declara el Sr. Soto el 22/11/2007, respuesta nº 15, se vende parte de la edificabilidad del sector residencial y empresarial tecnológico a Segobrida del Eresma por algo más de 43.000.000 €
3.2 Primera venta de acciones de Segovia 21, S.A. por la Diputación Provincial de Segovia.-
Tinsa emite valoración de acciones de Segovia 21, S.A. al 15/11/2005, esto es, ya vigente la nueva ordenación urbanística de Quitapesares.
En el folio 45 da el resultado de la valoración de la empresa Segovia 21, S.A. en 24.000.000 €. Y un valor por acción orientativamente de 123,95€
Es preciso recordar que el Secretario General de Tinsa, S.A., Don Antonio Tapias, es Secretario General de Caja Segovia y de Segovia 21, S.A. Caja Segovia participa en Tinsa.
Por Decreto de la Presidencia de la Diputación se ponen a la venta mediante subasta pública abierta un máximo de 24.203 acciones por importe de 2.999.961,85 €, en el límite de su competencia, con una cláusula de derecho de adquisición preferente de socios de la Sociedad Anónima y se exige el pago del precio antes de la firma de la escritura pública.
El anuncio de la subasta se publica en el diario expansión de 1/12/2007, diario provincial El Norte de Castilla de 30/11/2005 y en el B.O.P. Segovia nº 142, de 28/11/2005
El día 14/12/2005, a las 10,00 horas se califica la documentación, y a las 11,00 horas se abren las plicas:
- Expinmobel, S.A. (Emilio Jesús Provencio Barrio) ofrece a 131,69 €/acción.
- Construcciones Arranz Acinas, S.A. (Jesús Arranz Acinas), de Burgos, ofrece a 200,00 €/acción.
El 16/12/2006 se ofrece a los dos socios, Caja Segovia y Cámara de Comercio, la adquisición de las respectivas acciones subastadas, que adquieren, según manifiesta Segovia 21, S.A. el 16/02/2006, en boca de su Presidente, Sr. Santamaría, que lo es también de la propia Diputación Provincial.
- Caja Segovia adquiere 13.582 acciones por importe de 2.716.400 €
- Cámara de Comercio adquiere 1.417 acciones por importe de 283.400 €. No consta autorización de la D.G. Comercio. El Pleno de la Cámara de 31/01/2006 toma el acuerdo de adquisición
Por Decreto de la Presidencia de 1/03/2006 se enajenan las acciones. (BOP 24/03/2006)
David Rubio (PSOE) señala que este acuerdo “atenta a los derechos de la provincia” y “es irresponsable, inoportuno, injusto y extemporáneo.” El socialista abogó por esperar a hacer la operación una vez que se hayan urbanizado los terrenos de la finca donde se construirá el complejo, porque las acciones aumentarán su plusvalía. “aquí hay tres socios uno vende y dos compran, como en las herencias familiares uno malgasta y otros vienen a comprar”, comentó con enfado Rubio.
Se advierte que la oferta formulada por Construcciones Arranz Acinas está hecha con precipitación, pues está escrita a mano, falta la fecha, no calcula el sumatorio total ofertado y no presentó ni dni ni poder bastanteado.
La escritura pública de compraventa de acciones se firma el 20/04/2006.
La distribución final del capital social tras la 1ª venta de acciones era la siguiente:
- Diputación Provincial: 153.458 acciones.
- Caja Segovia: 36.376 acciones.
- Cámara Comercio: 3.749 acciones.
3.3. Segunda venta de acciones por la Diputación de Segovia.-
Tinsa vuelve a valorar las acciones a fecha 30/01/2006 a 129,11 euros (folio 379)
Se pretende la venta de 39.600 acciones con un valor de 5.112.756,00€, por lo que se precisa acuerdo del Pleno, que lo adopta el 23/02/2006. Se ofertan en dos lotes:
- nº 1 de 23.600 acciones
- nº 2 de 16.000 acciones
Se publica subasta pública en BOP de 3/3/2006, Diario Expansión de 6/3/2006, Diario El Norte de Castilla de 7/3/2006 .
Ofertas presentadas:
- Promosegovia, S.L. ( D. Carlos Francisco González Mansino), de Madrid, oferta por el lote nº 2: 169,13 €/acción
- Gil Segovia, S.L. (D. Ángel Manuel Sancho Berzal ) de Segovia, por cada lote : 205,50 €/acción. (la proposición está retocada, como hecha con precipitación)
Tanto la Caja Segovia como la Cámara de Comercio ejercen su derecho de adquisición preferente de
- Cámara de Comercio: 2.349 acciones por importe de 482.719,50 €
- Caja Segovia: 22.530 acciones por importe de 4.629.915 €
Acuerdo Pleno Diputación de 27 de junio de 2006, en el que además renuncia a la recompra de acciones que Caja Segovia venderá a Segobrida de Eresma, S.A.. Se producen críticas por IU y PSOE. Vota a favor sólo el PP.
Se escritura el 21/07/2006 con Caja Segovia. y el 22/09/2006 con la Cámara de Comercio, esto es, tres meses después de la adjudicación.
La distribución final del capital social tras la 2ª venta de acciones era la siguiente:
- Diputación Provincial: 128.579 acciones.
- Caja Segovia: 58.906 acciones.
- Cámara Comercio: 6.098 acciones.
Hipótesis: A la vista de las subastas surge la sospecha de que las ofertas presentadas hayan sido inducidas para que la subasta no quedara desierta y, por lo tanto, para que pudiera ser fijado un precio y posibilitar la enajenación de acciones a Caja Segovia y a la Cámara de Comercio. Se deberá llamar a declarar como testigos a los licitadores y deberán justificar la solvencia de la oferta con respaldo económico suficiente, que no queda acreditada en el expediente. En caso de que las ofertas no fueran solventes, la enajenación sería nula de pleno derecho, incurriendo, además, en desviación de poder.
Comentario: no se entienden los motivos por los que la Diputación Provincial vende parte de sus acciones. Si alegan falta de dinero para inversiones, la pregunta es ¿Por qué no han repartido a los socios todos o parte de los 42 millones de euros presuntamente obtenidos unos meses antes con la venta de la edificabilidad? La contratación de las obras de urbanización con Begar construcciones y contratar es de unos 14 millones sobre un presupuesto inicial de 23 millones. Puesto que no se puede contratar sin financiación previa, les han de sobrar 9 millones de euros.
3.4. Entrada de Segóbrida del Eresma en el accionariado de Segovia 21, S.A.:
Caja Segovia inicia el proceso de venta de 30.984 acciones suyas a 205,50 € por un importe total de 6.367.000 euros. Así la empresa Segobrida tendrá el 33 % del capital social.
Segóbrída del Eresma se constituyó el 14/12/2005 y está integrada por Caja Segovia, Caja de Ahorros y M.P. del Círculo Católico de Obreros de Burgos, la constructora burgalesa D. Jesús Arranz Acinas en su propio nombre y en el de Promociones PAL, S.A, D. Jesús Arranz Monje, en su propio nombre y en el de Promotora Ge-Tres, S.A. y el empresario segoviano Tomás Rivilla Calvo en su propio nombre y en el de Gestiones Inmobiliarias R.Calvo, S.L., Don José Antolín Toledano, en su propio nombre y en el de Grupo Asuari Inversor, S.L.
Capital de 11.000.000 €:
Caja Segovia 25%
Caja Círculo de Burgos: 25%
Promociones Pal, S.A.: 20 %
Promotora Ge-Tres, S.A.: 5 %
Grupo Asuari Inversor, S.L.: 20 %
Gestiones Inmobiliarias R. Calvo, S.L.: 5%
Presidente: Miguel Angel Sánchez Plaza (Caja Segovia)
Vicepresidente: Caja Burgos
Consejero Delegado: D. Jesús Arranz Acinas (por Promociones Pal, S.A.
Domicilio en Burgos, c/ Vitoria, nº 4.
En la escritura de constitución comparece el representante de Caja Segovia que manifiesta que por acuerdo del Consejo de Administración de la Caja de 21 de julio de 2005, (elevado a público mediante escritura autorizada por la Notario de Segovia Dª María Antonia Santero de La Fuente el día 13/12/2005) se decidió constituir esta sociedad “para el desarrollo de una promoción inmobiliaria sobre unos terrenos a adquirir en la carretera CL. 601 de Segovia a La Granja de San Ildefonso, ala mercantil Segovia 21,S.A.”
De las declaraciones del Sr. Soto y de la información utilizada por S.Sª se deduce de la pregunta 15 a aquél que Segobrida del Eresma posee el 16% de las acciones, adquiridas a Caja Segovia y que esa Empresa adquirió también el 42 % de la edificabilidad del sector residencial y empresarial tecnológico por unos 43 millones de euros.
Falta por documentar la adquisición de las acciones y al adquisición de la edificabilidad. Requerir.
3.5 Cálculo del valor de las acciones por el valor de la edificabilidad declarada: venta de edificabilidad a Segobrida del Eresma, S.A. y ventas de acciones por Diputación y por Caja Segovia:
Segobrida aporta 43 millones de euros y obtiene el 42% de la edificabilidad (ya urbanizada, se entiende).
Luego el valor reconocido por todas las partes a toda la edificabilidad ya urbanizada es de 100 millones de euros. No entramos a enjuiciar ahora si es o no correcta la valoración.
Los 42 millones cobrados por Segovia 21 se dice que se van a destinar a urbanizar todo y a ejecutar el campo de golf. Puede que sea menor coste, pues ha habido baja sustancial en la adjudicación, pero manejamos una cifra de 14.092.000 €, que graciosamente elevamos a 20 millones redondos para los aumentos de obra, proyectos etc.
El valor del suelo sin urbanizar será el del urbanizado menos el coste de urbanización: esto es, 100 millones menos 20 millones, luego son 80 millones de euros.
Todo claro hasta ahora.
Si la edificabilidad es lo que otorga valor a las acciones y aquella está valorada en 80 millones como mínimo, quiere decir que si dividimos 80.000.000 entre 193.628 acciones nos dará un valor de aproximadamente 400 € la acción.
Sin embargo, se han vendido a 205 € la acción.
Luego la Diputación ha perdido (con sus propias cifras) como mínimo 200€ por acción vendida en diciembre 2006 y marzo de 2007. La ventaja la han obtenido los otros dos socios, Caja Segovia, Cámara de Comercio y Segobrida del Eresma, que son los adquirentes.
Por lo tanto, el despojo de la Diputación se produce en cada etapa:
Primero, en la valoración de la finca entregada a la Sociedad, lo que repercute a favor del resto de los socios, que se quedan con la diferencia.
Segundo, en trasladar la plusvalía hacia Segovia 21, S.A, beneficiando claramente a los socios que aportan metálico (si es que realmente lo han aportado)
Tercero, en la venta de las propias acciones de la Diputación, que se valoran a muy bajo precio y que vuelve a beneficiar a la Caja y a la Cámara, además de a Segobrida del Eresma, esto es, otra vez Caja Segovia.
Cuarto, si a esto le sumamos los sueldos y dietas de los consejeros y del Cnsejero Delegado, que se ha fabricado su puesto en Segovia 21, S.A. desde su cargo en la Diputación Provincial, sólo hay que coger la calculadora para determinar el importe de dicho despojo, que todavía no ha concluido.
3.- : EXPEDIENTE DE ENAJENACIÓN: TASACIONES SUCESIVAS DE LA FINCA QUITAPESARES:
PRIMERA FASE DE LA ENAJENACIÓN: 25 HAS.
La enajenación se produce el 25 de julio de 2002.
Tasación de TINSA. -
TINSA, Tasaciones Inmobiliarias, S.A. es una sociedad creada por la Confederación de Cajas de Ahorros y otras 36 Cajas de Ahorro.
D. Adolfo Moreno Yuste, Arquitecto.
Se firma el 17/10/2001 por importe de 6.339.228,54 € (1.054.758.880 ptas), a razón de 4.216 ptas/m2.
Poco después se firmará el 4 de diciembre de 2001 un convenio entre Diputación y Cámara de Comercio sobre proyecto único con área residencial para autofinanciar el proyecto.
La normativa vigente eran las NNSS de Palazuelos de Eresma de 1980. “Urbanizable programado”
Citas directas:
“El valor de tasación queda condicionado a la reclasificación del terreno valorado como Suelo Urbanizable Programado Tipo 1”
“El tasador no ha dispuesto de Documento acreditativo del Aprovechamiento Susceptible de Apropiación emitido por el Ayuntamiento. Los parámetros urbanísticos se han obtenido mediante consulta de los documentos del planeamiento y/o consulta verbal a los servicios del Ayuntamiento, pero recomendamos que se solicite un certificado al Ayuntamiento.”
“No se ha cumplido completamente la Normativa del Mercado Hiptecario porque no ha sido posible visitar interiormente el inmueble”.
Métodos utilizados: Residual dinámico y del valor residual.
Superficie de 250.180 m2 (25 Has)
“Las comunicaciones interurbanas pueden considerarse malas”
Condiciones urbanísticas consideradas:
Hipótesis del producto inmobiliario a desarrollar sobre el terreno valorado para el cálculo del V.Residual:
Parcela mínima de 350 m2.
75.054 m2 de ocupación en planta. Tras cesiones 10 % quedan 67.549 m2.
Superficie parcelable tras cesiones: 217.657 m2
Parcelas posibles: 217.657/500 m2= 435 parcelas.
“67.549 m2 edificables/435 parcelas = 155 m2 construidos en planta + aprovechamiento bajo cubierta (teniendo en cuenta la edificabilidad) serían 192 m2.
Se plantea la hipótesis de 435 viviendas de 192 m2 sobre rasante como mayor y mejor uso.”
Superficie edificable máxima: 435 x 192 m2 = 83.520 m2.
Viviendas adosadas 23.328 m2
Viviendas unifamiliares: 51,840 m2
Valoración efectuada por VALTECNIC, Sociedad de Tasación.-
Valor de tasación: 6.231.388,67 €
Visita 30 mayo 2002
Fecha de emisión : 2 de julio de 2002.-
Método: Residual dinámico.
Situación urbanística:
Clasificación urbanística: Suelo urbanizable Tipo I; Dotaciones provinciales. Conforme NNSS de 1980.
Adjunta informe Arquitecto municipal de fecha 21 de junio de 2002, que transcribe: “en la actualidad se está realizando un estudio, que permita establecer las previsiones de diversas dotaciones urbanísticas en la zona”
Uso: Hospitalario y Deportivo o recreativo social.
Calificación urbanística y edificabilidad:
En NNSS 1980: “Uso hospitalario, servicios de dicha Entidad (Diputación Provincial) y Zona de Experimentación ganadera”.
“Al objeto de la valoración y teniendo en cuenta el objeto de promoción provincial que la Diputación debe llevar a cabo con sus bienes, dado se ha optado como un uso más probable, el de Residencia unifamiliar en fila, y teniendo en cuenta un Objeto Social acorde con el uso de tipo dotacional, se propone la realización de viviendas de VPO, con las siguientes condiciones de volumen:”
Carácter del Suelo: urbanizable tipo 1
Condiciones de volumen
Ocupación máxima: 30% en unifamiliares en fila
Parcela mínima: 350 m2 en unifamiliares en fila
Altura máxima: mínimo 1 planta y/o 4 m. máximo
Edificabilidad máxima: 1,00 m2
Densidad máxima: 50 viviendas/ha.
Con estos parámetros se podrán ejecutar un total de 584 viviendas de P.O., con una superficie útil de 90 m2, correspondientes a 108 m2 construidos, distribuidos en una sola planta. (por tanto el margen de beneficios esperado es menor)
El módulo aplicar es de 873,27 €/m2. En folio 473 dice 727,73 €/m2 para esta zona.
Una vez calculado el valor del suelo se le aplicará el coeficiente del 0,8 (en negrita en el original)
Hipótesis de trabajo:
Superficie parcelable: 212.653 m2 (deducidas cesiones a viales)
VPO 3 metros altura a 1m3/m2/3 m planta= 0,33 m2/m2
Aprovechamiento medio. 212.653 m2 x 0,33 m2/m2 = 70.175,49 m2
Cesión 10 % queda = 63.157,94 m2/ 108 m2= 584 elementos
Superficie construida total a edificar: 584 x 108 m2 = 63.072 m2.
Valor del terreno:
“Por tanto el valor del terreno asciende a 7.789.235,84 €”
Al tratarse de VPO aplica coeficiente de homogeneización del 0,8 en función del uso permitido por el planeamiento vigente.
Valor del suelo: valor del suelo Uso más frecuente x Coeficiente (0,8) = 6.231.388,67 €.
Realidad del Plan Parcial aprobado para esta zona.-
Calificación urbanística: 1.2.3. (pág 14 bop 23-9-05): Empresarial tecnológico.
Edificabilidad de 125.459,05 m2 en 39 parcelas.
Coeficiente ponderación 1,00;
viviendas Cp=0,60. 408 viviendas
1.2.4. comercial y de ocio: edificabilidad: 37.675 m2.
1.2.5. Sistema hotelero: edificabilidad: 13.649,04 m2
Total edificabilidad: 176.783,09 m2 (menos 10%) - 17.678,30 =159.104,79 m2.
Comparación de datos tenidos en cuenta: Tinsa, Valtecnic y plan parcial aprobado:
1.-Edificabilidad asignada en cada hipótesis:
TINSA VALTECNIC PLAN PARCIAL
83.520 m2 (viv ados unif) 63.072 m2 (v.p.o.unif fila) 159.104,79 m2 (empr,com h)
2.- Valoración realizada:
6.339.228,54 € 6.231.388,67 € vpo (PAGADO)
7.789.235 € no vpo
3.- Precio del m2 construido:
98,80 €/m2 vpo
75,90 €/m2c 123,50 €/m2 no vpo 19.649.441 €
Diferencia entre valor 19.649.441 y 6.231.388,67 €= 13.418.053 € (quebranto económico mínimo en esta 1ª operación)
En valores de la propia fecha de tasación.
SEGUNDA FASE DE LA ENAJENACIÓN: 18 HAS.
TINSA
18 has.
4/4/2003.
Docs 317 a 352 tomo II.
Valor final 8.485.200€.
Método de valor residual, visita al interior del inmueble. Suelo urbanizable programado.
Tampoco se ha dispuesto de documento acreditativo del Aprovechamiento susceptible de Apropiación. Recomienda que se solicite un certificado al Ayuntamiento.. Parámetros urbanísticos obtenidos mediante consulta de los documentos del planeamiento y/o consulta verbal a los servicios del Ayuntamiento.
“En la actualidad el terreno se encuentra clasificado como de Dotación Provincial. Los datos urbanísticos referenciados en la valoración corresponden a la hipótesis de reclasificación a Suelo urbanizable programado Tipo I”
“Esta valoración no ha sido realizada de acuerdo con la Normativa del Mercado Hipotecario”
Hipótesis del producto inmobiliario:
180.000 m2 terreno apto para urbanizar, urbanizable Tipo I.viviendas unifamiliares, parcela mínima 350 m2. Cesión viales, etc 45.000 m2..
135.000 m2 para uso residencial, dotacional ELUP. Cesión dotacional y elup 15.882 m2.
Superficie residencial 119.118 m2.
Superficie máxima edificable: 119.118/3,00= 39.706 m2 sobre rasante y 20.400 m2 para garajes de 60 m2.
Parcelas de 350,35 m2. Total 340 viviendas, menos el 10 por 100 uso lucrativo para el Ayuntamiento. Cuatro fases.
1ª fase viviendas adosadas 14.142 m2, 80 viviendas
2ª, 3 y 4ª viviendas unifamiliares: 39.951,48 m2. : 226 viviendas
Total: 54.093 m2 y 306 viviendas con garaje (2/3 se asignan a vivienda y el resto a garaje)
Valor unitario del terreno: 47,14 €/m2
VALTECNIC:
18 HAS
13 FEBRERO 2004
Valor 7.072.998 €
El documento es similar al de la primera enajenación en cuanto a documentación y observaciones.
Hipótesis de trabajo :
420 V.P.O. de 108 m2 construidos en una planta, con módulo de 890,75 €/m2.
Uso dotacional, apto para VPO.
Se aplica el coeficiente del 0,8 sobre la tasación final.
180.000 m2, vivienda unifamiliar en fila-adosada de 108 m2 en parcelas de 350 m2.
Superficie construida total a edificar, deducidas las cesiones del 10%= 45.360 M2.
Valor del terreno: 8.841.248,17 €
Reducción por V.P.O. coeficiente 0,8, valor final 7.072.988,54 €
REALIDAD DEL PLAN PARCIAL APROBADO para esta zona:
Vivienda unifamiliar aislada: 80 viviendas = 66.447,02 m2 de superficie y edificabilidad de 23.256,46 m2
Residencial jardín, vivienda plurifamiliar en bloque: 40.219,97 m2 superficie y edificabilidad de 36.000 m2. y cabida máxima de 328 viviendas..
Total edificabilidad descontada la cesión 10% = 53.330,82€
Comparación de datos tenidos en cuenta: Tinsa, Valtecnic y plan parcial aprobado:
1.-Edificabilidad asignada en cada hipótesis:
TINSA VALTECNIC PLAN PARCIAL
54.093 m2 (viv ados unif) 45.360 m2 (v.p.o.unif fila) 53.330,82 m2 (empr,com h)
2.- Valoración realizada:
8.485.200 € (pagado) 7.072.988,54 € (vpo)
8.841.248,17 € (no vpo
3.- Precio del m2 construido:
155,93 €/m2 vpo
156,86 €/m2c 194,91 €/m2 no vpo 10.394.710 €
Diferencia entre valor 10.394.710 y 8.485.200 €= 1.909.510 € (quebranto económico mínimo en esta 2ª operación)
TERCERA FASE DE LA ENAJENACIÓN.-
Para campo de Golf con 2.000 m2 de edificabilidad.
TINSA
60 has aprox
Fecha de 13 mayo 2005
Sin cédula urbanística, utiliza la modificación NNSS y plan parcial quitapesares aprobado.
Método del valor residual y compara con fincas rústicas.
Valor asignado: 2.129.106 €.
VALTECNIC
Fecha 5 octubre 2005, con plan parcial publicado.
“No se ha dispuesto del Proyecto del Campo de Golf de 18 hoyos
El aporte de agua es insuficiente y la depuración es bastante incompleta.
Considera la fina en Nivel II de la Orden de valoración de 2003 (consideramos existe error, corresponde nivel I, pues sí está dentro del Plan parcial).
Valoración 1.800.739 €
Realidad del Plan Parcial.-
Al tratarse de una única operación urbanística en la que existen usos complementarios, el campo de golf produce un efecto multiplicador sobre el valor de lo edificado en su zona de influencia inmediata.
En efecto, es comúnmente asignado un incremento de valor de hasta un 20 por ciento a la actuación.
El País, viernes 27 de abril de 2007, “propiedades”, especial playas, página 4.:
“La diferencia de precios entre una vivienda con golf y otra si él puede llegar al 20 %, según Eduardo Serra, de Cohispania”
D. Eduardo Serra Gesta, es Director de la Compañía Hispania de Tasaciones y Valoraciones, S.A., tfno 901-307-00-35. (Obtenido de su página web.)
Si asignamos de forma prudente un incremento del 15 % sobre el valor demostrado más arriba a la edificabilidad total, tendremos:
19.649.441 € + 10.394.710 € = 30.044.415 € x 15% = 4.506.622 € por incremento de valor inducido
2.000 m2 x 194,91 €/m2 = 389.820 € de valor de la edificabilidad.
CONCLUSIONES
Primera.- el valor mínimo de la finca completa por aplicación del precio del m2 construible asignado por Valtecnic en sus propias valoraciones, más el 15 % de repercusión del campo de golf sería el siguiente:
19.649.441 € + 10.394.710 € + 4.506.622 € + 389.820 € = 34.940.857 €
Precio obtenido de las tres ventas: 16.845.700 €
Diferencia o quebranto económico mínimo del conjunto: 18.095.157 €
DIECIOCHO MILLONES NOVENTA Y CINCO MIL CIENTO CINCUENTA Y SIETE EUROS.
Segunda: TINSA estaba incapacitada para realizar la valoración, pues se producía confusión de intereses, dado que:
- El Secretario General de Caja Segovia lo es también de TINSA y de Segovia 21, S.A.
- El Presidente de la Diputación lo es de Caja Segovia y de Segovia, 21 (o Consejero Delegado, después). Caja Segovia participa en Tinsa.
Tercera: Quien pudo hacerlo no facilitó la información adecuada a Valtecnic, S.A. para llevar a cabo una tasación fiable. La Tasación se hizo por un tercio de la edificabilidad; de ahí que el valor de tasación sea de un tercio en la 1ª y 2ª enajenación. Además el cálculo se hizo como si el destino fueran viviendas de protección oficial, en lugar de una urbanización de lujo (que incluye un hotel de cinco estrellas).
Cuarta: Será preciso llevar a cabo las comprobaciones adecuadas y la determinación de las personas responsables del encargo, información y aprobación de las tasaciones.
4.- INSTRUCCIÓN QUE SE NECESITA PARA CONTINUAR CON LA INVESTIGACIÓN:
Parece que esta claro que la posible defraudación se ha llevado a cabo mediante el quebrantamiento del art 109 y ss del reglamento de Bienes de la LBRL y de los artículos 74 y ss y concretamente el art 80 del Texto Refundido de régimen local sustituyendo la necesaria subasta por la irregular enajenación por aportación no dineraria. Para evitar los controles exigidos se trocea la finca para no llegar al limite, se valora por el mínimo de unas valoraciones amañadas como hemos podido comprobar con los datos obrantes ya en autos y se han escamoteados las plus-valías de esa finca mediante la enajenación de acciones cuyo precio se ha decidido en unas subastas sin ninguna de las condiciones de publicidad de lo que en realidad se subastaba que era UN MILLON DE METROS CUADRADOS en plena fiebre del ladrillo, y a la que acuden unos empresarios ligados a los personajes desencadenantes de todo esto por las siglas de un partido político.
Por ello debemos solicitar al Juzgado que solicite de los departamentos correspondientes lo siguiente:
1. - Las autorizaciones de la Dirección General de Comercio a favor de la Cámara de Comercio e Industria de Segovia para adquirir las acciones de la 1ª y 2ª subasta efectuadas por la Diputación Provincial de Segovia y escrituradas en 20/04/2006 y 22/09/2006
1.417 acciones por 283.400 € en la 1ª subasta
2.349 acciones por importe de 482.719,50 € en la 2ª subasta.
En total : 766.119,50 €
Solicitar de la Camara de Comercio de Segovia que justifique la existencia de esa cantidad de dinero, su procedencia y destino, si se han abonado las acciones.
2.- Se habrá que tomar declaración a los licitadores en las subastas para que justifiquen la solvencia económica y financiera que avalaba la oferta presentada en cada caso, así como la irregularidad de presentar mediante escrito a mano de las plicas de una subasta de esa importancia, y si ello se debió a que les avisaron in estremis para que no quedara desierta la subasta y les indicaron los precios que deberían de poner.
3.- Habrá de requerirse a Segobrida del Eresma los contratos realizados para la adquisición de la edificabilidad de Segovia 21, S.A. así como los de la compra de acciones. Si se han pagado los 43.000.000 € de la edificabilidad y el precio de la compra de acciones a Caja Segovia.
4.- Habrá de ser interrogado D. Antonio Tapias sobre la procedencia de encargar las tasaciones de acciones y las de la finca a Tinsa, por la coincidencia de cargos en su persona y posible incompatibilidad, y a la empresa Valtecnic sobre la irregular tasación efectuada de la finca Quitapesares , y a las dos como se tasa unas acciones, las de la segunda subasta, por debajo del precio de lo conseguido en la primera, esto es 200 €
5.- Habrá de preguntarse a David Rubio, Diputado Provincial (en la oposición) sobre las razones de su nombramiento para el cargo de Consejero de Segovia 21, S.A. el día 13/02/2004, aceptado el 31/03/2004, sobre la crítica por él efectuada sobre el procedimiento de venta de las acciones y sobre las medidas que su grupo adoptó en la Diputación. Y sobre cuanto conozca de este asunto en su doble condición de Diputado y Consejero.
6.- Queda igualmente por citar a todas las personas que requeríamos en nuestro escrito de 21 de Noviembre próximo pasado.
SOLICTO DEL JUZGADO que teniendo por presentado este escrito, lo admita y tenga por realizadas las manifestaciones que anteceden y acuerde la practica de las actuaciones solicitadas en este escrito.
Es justicia que pido en Segovia a diecisiete de diciembre de 2007.
